Cómo obtener un préstamo con garantía hipotecaria

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Colectivamente, los estadounidenses tienen un valor de $21,5 billones en valor de sus casas, según el Informe de flujo de fondos de la Reserva Federal. Alrededor de $ 6,5 billones de eso, o más de $ 120,000 por titular de la hipoteca, podrían aprovecharse para obtener efectivo, según el proveedor de datos hipotecarios Black Knight.

El valor acumulado de la vivienda (cuánto dinero tiene en su casa, calculado restando lo que aún se debe de su hipoteca del monto por el que se podría vender la casa) es una fuente importante de riqueza en este país. Por supuesto, los propietarios pueden acceder a su capital mediante la venta, pero las personas que no quieren mudarse pueden aprovechar parte de su capital con un préstamo o una línea de crédito. Con un préstamo con garantía hipotecaria, los prestatarios obtienen el monto total como una suma global, mientras que una línea de crédito con garantía hipotecaria es un conjunto de fondos que se pueden retirar según sea necesario.

Las tasas de interés de los préstamos o líneas de crédito con garantía hipotecaria son más bajas que las de las tarjetas de crédito o los préstamos personales, aunque más altas que las de las primeras hipotecas. Los propietarios de viviendas a menudo usan estos préstamos para pagar proyectos de mejoras en el hogar o cubrir grandes gastos como la universidad, pero pueden ser riesgosos y difíciles de calificar, especialmente en una economía difícil. Antes de obtener uno de estos préstamos, los prestatarios también deben tener en cuenta los costos de cierre, como las tarifas de originación y las tarifas de tasación, que generalmente suman entre el 2 % y el 5 % del valor del préstamo.

Aquí exploramos las diferencias entre las líneas y los préstamos con garantía hipotecaria, y lo ayudamos a determinar si aprovechar su garantía hipotecaria es adecuado para usted.

¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?

Un préstamo con garantía hipotecaria, a veces llamado segunda hipoteca, funciona de manera muy similar a una primera hipoteca. El préstamo es por una cantidad fija de dinero, que se paga como una suma global y está garantizada por su casa. Tendrá una tasa de interés fija y pagará el préstamo con pagos mensuales preestablecidos durante un período de cinco a 30 años.

En tiempos normales, los prestamistas permiten préstamos de hasta el 85% del valor de mercado de la vivienda. Durante la pandemia de coronavirus, el límite se redujo al 80% o, a veces, menos. Eso significa que el monto de su préstamo más el saldo de su hipoteca no puede ser superior al 80% del valor de mercado. Por lo tanto, si su casa se tasa en $200,000 y el saldo restante de su hipoteca es de $100,000, podría ser elegible para pedir prestado hasta $60,000. (La cantidad exacta que podrá pedir prestada también dependerá de sus ingresos, puntaje de crédito y el valor de su casa).

Dado que los préstamos con garantía hipotecaria se pagan por adelantado, son útiles para grandes gastos únicos, idealmente, cuando sabe exactamente cuánto dinero necesita. Algunos vendedores de casas usan préstamos con garantía hipotecaria para poner dinero en una casa nueva mientras esperan cerrar la venta de su casa actual, aunque esto es arriesgado.

¿Qué es una línea de crédito de capital?

En lugar de un préstamo por un monto fijo, una línea de crédito con garantía hipotecaria, comúnmente conocida por el acrónimo HELOC, es una línea de crédito renovable. Es similar a una tarjeta de crédito, pero su casa es la garantía.

Un HELOC tiene un límite de crédito. Puede pedir prestado hasta ese monto emitiendo un cheque o usando una tarjeta de crédito conectada a la cuenta. El saldo de una HELOC aumenta a medida que usa la línea para realizar compras, y su crédito disponible se repone a medida que paga la deuda. Esto hace que los HELOC sean convenientes para financiar proyectos continuos de mejora del hogar u otros gastos intermitentes.

Al igual que un préstamo con garantía hipotecaria, la línea completa más el saldo de su hipoteca puede equivaler hasta al 80% del valor de mercado de tasación de su vivienda. Solo realiza pagos sobre la cantidad que ha retirado de la línea. Tenga en cuenta que su prestamista puede requerir un retiro mínimo cuando abra la cuenta o en un momento posterior. Asegúrate de preguntar.

También debe preguntar sobre la duración de sus períodos de retiro y reembolso. Por lo general, puede pedir prestado de la línea durante cinco a 10 años. Tenga en cuenta que es posible que deba pagar la deuda en su totalidad al final del período de retiro o tener un pago global al final del préstamo. Otros HELOC tienen un período de recuperación de 10 a 20 años después de que finaliza el período de retiro; esta es generalmente una apuesta más segura.

Es común que los prestamistas exijan pagos solo de los intereses durante el período de retiro, lo que significa que no está progresando en el pago de su saldo. (Los pagos adicionales de capital le ahorrarán dinero en los intereses que le cobran y ayudarán a reducir su deuda general más rápido).

Las tasas de interés de HELOC tienden a comenzar más bajas que los préstamos con garantía hipotecaria (en octubre, la tasa promedio de un HELOC fue del 4,55 % frente al 5,10 % de un préstamo con garantía hipotecaria). Sin embargo, la mayoría de las HELOC cobran tasas de interés variables en lugar de tasas de interés fijas. Esto puede significar que tiene una tarifa y un pago mensual más bajo al principio, pero la tarifa puede cambiar de un mes a otro. Pregunta si la tarifa que te ofrecen es un descuento temporal.

Después de un período introductorio, la mayoría de los prestamistas basan las tasas HELOC en la tasa preferencial de EE. UU., que es un índice de las tasas corporativas que cobran los grandes bancos. Luego, los prestamistas agregan un margen único que se establece al comienzo de su préstamo. Asegúrese de solicitar su tasa de margen individual y verificar el límite de los cambios en la tasa de interés durante la vigencia del préstamo.

Cómo obtener un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria

Los requisitos para calificar para un préstamo con garantía hipotecaria o un HELOC se han vuelto más estrictos durante la pandemia de coronavirus. Estos son los pasos a seguir para presentar la solicitud.

Paso 1: verifique el valor acumulado de su vivienda

Para calificar para un préstamo con garantía hipotecaria o un HELOC, debe tener garantía real en su casa. Los prestatarios que están al revés en su primera hipoteca, lo que significa que deben más de lo que vale actualmente la casa, no pueden obtener este tipo de préstamo. Tampoco es probable que sea una opción para los nuevos propietarios que aún no han acumulado capital a través de la apreciación o los pagos regulares de la hipoteca. Conservar la mayor cantidad posible de capital también es una buena póliza de seguro contra una disminución en el valor de las viviendas, así que trate de evitar pedir prestado más de lo que realmente necesita. La mayoría de los prestamistas limitan los préstamos con garantía hipotecaria a alrededor de $250,000 o menos.

Paso 2: Verifique su puntaje de crédito

Los prestatarios deben demostrar que tienen ingresos, por lo que las personas que han sido despedidas o suspendidas no calificarán para un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria. Los prestamistas generalmente tampoco proporcionarán deuda con garantía hipotecaria si su puntaje de crédito está por debajo de los 600. Durante la pandemia de coronavirus, muchos prestamistas elevaron el requisito a más de 700, y algunos dejaron de aceptar solicitudes temporalmente en los primeros meses de la crisis.

Paso 3: Compara tarifas y tarifas

Al igual que con su primera hipoteca, vale la pena buscar tasas, tarifas y, especialmente con una HELOC, términos de reembolso. Pregunte a los prestamistas sobre cualquier tarifa, como una tarifa de solicitud, una tarifa anual y una tarifa de cancelación o cierre anticipado. Con HELOC, es importante leer la letra pequeña y comprender los detalles aparentemente pequeños que pueden marcar una gran diferencia en cuánto paga y cuándo.

¿Son seguros los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria?

Recuerde que sacar un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC aumenta la cantidad de deuda que tiene en su casa. Los prestamistas de estos productos generalmente toman una posición de segundo gravamen, detrás de su primera hipoteca. Si no puede pagar, puede ser embargado.

Si el valor de la vivienda cae, también lo hace su capital. No saque más de lo que realmente podría pagar (esto también aumenta sus probabilidades de ser aprobado).

Tomar un préstamo con garantía hipotecaria versus refinanciamiento: ¿Cuál es mejor?

Una alternativa a tomar una segunda hipoteca es refinanciar su primera hipoteca. Si simplemente desea más dinero en efectivo en su presupuesto mensual, es posible que pueda reducir el pago mensual de su hipoteca refinanciando a una tasa hipotecaria más baja.

Si necesita dinero ahora, puede optar por un refinanciamiento con retiro de efectivo. Con este tipo de refinanciamiento, el efectivo que necesita se agrega al saldo de su préstamo, lo que reduce la cantidad de capital que tiene en la vivienda. En lugar de agregar un préstamo para una segunda vivienda, un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza su hipoteca actual por una nueva.

Los prestatarios con poco crédito pueden tener más facilidad para calificar para un refinanciamiento con retiro de efectivo que para un préstamo HELOC o con garantía hipotecaria. Tenga en cuenta, sin embargo, que la refinanciación reinicia el reloj de su hipoteca, lo que significa que pagará por más tiempo. Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, también paga los costos de cierre sobre el monto total del préstamo en lugar de solo el efectivo que necesita.

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