Cómo obtener un préstamo para mejoras en el hogar

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Los estadounidenses gastan más de $400 mil millones cada año en mejoras y reparaciones para el hogar. Esa cifra ha crecido más del 50 % desde el final de la Gran Recesión debido en gran parte al hecho de que cuatro de cada diez viviendas en este país, o aproximadamente 55 millones, se construyeron antes de 1970.

Con la pandemia cambiando las preferencias de vivienda y más Baby Boomers optando por quedarse en sus hogares de toda la vida después de que sus hijos se vayan de la cooperativa, la popularidad de los proyectos de mejoras para el hogar seguramente crecerá en los próximos años, al igual que el costo de completarlos.

Según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, en 2017 el costo medio de un proyecto de mejoras para el hogar fue de $1200. La mayoría de las personas cubrieron las reparaciones con dinero en efectivo, pero reemplazar un sistema HVAC obsoleto o hacer mejoras de accesibilidad tiende a costar mucho más, lo que significa que es cada vez más probable que los propietarios recurran a préstamos para mejoras en el hogar..

“Ampliar la capacidad de los propietarios para pagar los proyectos de mejora a lo largo del tiempo, ya sea a través de préstamos o líneas de crédito con garantía hipotecaria, refinanciaciones con retiro de efectivo o financiación a cargo de contratistas, no solo generaría un crecimiento considerable en la industria de la remodelación, sino que también ayudaría a preservar y modernizar las viviendas antiguas de la nación”, escribieron los autores del informe semestral de Harvard sobre el gasto en mejoras para el hogar.

Aquí, describimos los pasos para financiar su próximo proyecto de mejoras para el hogar y cómo calificar para un préstamo para mejoras en el hogar.

Préstamos para mejoras del hogar: aproveche el valor acumulado de su vivienda con un préstamo con garantía hipotecaria, una línea de crédito con garantía hipotecaria o un refinanciamiento con retiro de efectivo

La equidad de los propietarios en sus hogares ha ido en aumento durante una década. La equidad ha estado creciendo aún más rápido durante el auge de la compra de viviendas provocado por la pandemia de coronavirus.

Los propietarios tienden a gastar más en mejoras para el hogar en los mercados donde la apreciación del precio de la vivienda ha sido más fuerte. Desde la Gran Recesión que ha incluido áreas como Boston, Dallas, San Antonio, San José, San Francisco y Seattle. Según el informe de Harvard, "el aumento de los precios significa un aumento del valor de la vivienda, lo que brinda a los propietarios tanto el incentivo como los medios para emprender más proyectos y de mayor envergadura".

Aprovechar el capital que ha construido en su casa es una de las formas más comunes de financiar un proyecto de renovación del hogar. Puede hacerlo obteniendo una segunda hipoteca en la forma de un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito, o refinanciando su hipoteca actual y retirando efectivo.

Paso 1 para préstamos para mejoras en el hogar: recopile su información

Las tres opciones requerirán que tenga un buen crédito (lo que significa un puntaje FICO de 670 o más). Un buen primer paso es obtener su informe crediticio (tiene derecho a un informe gratuito anual) y verificar su puntaje crediticio (puede hacerlo con su banco o a través de una aplicación como Credit Karma). Al igual que cuando solicitó su hipoteca de compra, a continuación querrá reunir documentos que verifiquen sus ingresos, como su W-2 y talones de pago. Al igual que con su hipoteca original, para un préstamo con garantía hipotecaria o refinanciamiento, los prestamistas querrán ver su relación deuda-ingreso (DTI): la parte de sus ingresos que gasta cada mes en deudas (hipotecas, préstamos para estudiantes, préstamos para automóviles, etc.), manténgase por debajo del 43%. Dado que existen menos pautas federales con respecto a los HELOC, es posible que pueda calificar con un DTI más alto.

Los prestamistas generalmente también requerirán que retenga alrededor del 20 % del capital de su casa para obtener cualquiera de estos préstamos, por lo que deberá obtener una nueva tasación para determinar el valor actual de la casa y cuánto capital ha ganado a través de la apreciación, así como pagos de hipoteca. Tenga en cuenta que, al principio, la mayor parte del pago mensual de su hipoteca se destina a intereses.

Paso 2 para préstamos para mejoras del hogar: investigue cuánto cuestan los préstamos con garantía hipotecaria, los HELOC o los reembolsos en efectivo

Estos préstamos tendrán tasas de interés más altas que su hipoteca original, pero tasas más bajas que un préstamo personal sin garantía. En octubre, por ejemplo, cuando la tasa promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años estaba por debajo del 3 %, la tasa promedio de una HELOC rondaba el 4,5 % y la de un préstamo con garantía hipotecaria rondaba el 5 %. Los costos de cierre, como las tarifas de originación y las tarifas de tasación, generalmente suman entre el 2 % y el 5 % del valor del préstamo.

Si utiliza los fondos que obtiene de un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito para mejorar significativamente su hogar, es posible que pueda deducir los pagos de intereses de sus impuestos. Sin embargo, al igual que una primera hipoteca, estos préstamos están garantizados por su casa, lo que significa que su prestamista puede ejecutar la hipoteca y obligarlo a vender su casa si no paga.

Paso 3 para préstamos para mejoras en el hogar: decida cuál es el adecuado para usted

UN línea de crédito con garantía hipotecaria funciona como una tarjeta de crédito, donde su límite de crédito equivale a entre el 60 % y el 85 % del valor de su casa. (Sin embargo, cuando las condiciones económicas son malas, los prestamistas a veces limitan la cantidad que los prestatarios pueden sacar al 75% o al 80%).

HELOC tienen tasas ajustables, lo que significa que su tasa puede ser baja al principio, pero puede cambiar según las condiciones del mercado. Eso significa que solo debe seguir este camino si podrá pagar la deuda rápidamente. Además, algunos HELOC solo requieren pagos de intereses durante cinco a diez años, lo que significa que podría pasar ese tiempo sin reducir su saldo. Sin embargo, si está seguro de que puede pagar a tiempo, una HELOC puede ser una forma flexible y relativamente asequible de financiar un proyecto de mejora del hogar en curso. La deuda es rotativa, lo que significa que puede pedir prestado más a medida que paga su saldo.

UN préstamo con garantía hipotecaria, por otro lado, es un préstamo a plazos que pagará entre cinco y 30 años. Esto significa que obtiene el dinero por adelantado, lo que la convierte en una opción sólida si sabe exactamente cuánto está gastando. Un préstamo con garantía hipotecaria tiene términos de pago como una hipoteca simple, con una tasa de interés fija y un calendario de pago mensual, lo que hace que esta ruta sea fácil de entender si ya está pagando un préstamo hipotecario. Es por eso que estos préstamos a veces se denominan simplemente segundas hipotecas.

Finalmente, con un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza su hipoteca actual por una nueva y más grande. Usted refinancia su hipoteca existente y el prestamista le da el resto en efectivo. Los fondos que obtiene de un refinanciamiento con retiro de efectivo se restan de su capital en la vivienda. Este podría ser un buen camino si también puede reducir su tasa de interés al refinanciar o si desea ajustar el plazo de su préstamo para pagar su hipoteca antes (aunque un préstamo más corto combinado con un saldo más alto podría significar pagos mensuales mucho más altos).

Los prestatarios con mal crédito pueden tener más facilidad para calificar para un refinanciamiento con retiro de efectivo. Sin embargo, la refinanciación reinicia el reloj de su hipoteca, lo que significa que pagará por más tiempo. (Esto es cierto ya sea que esté refinanciando para sacar efectivo o asegurar una tasa de interés más baja, o ambas cosas). A diferencia de un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito, con un refinanciamiento con retiro de efectivo usted paga los costos de cierre sobre el monto total del préstamo. del efectivo que necesita.

¿Qué son los préstamos para reparación de viviendas sin garantía?

Según el informe de Harvard, más del 80 % del gasto en reformas de viviendas en 2017 se dedicó a proyectos realizados por profesionales y el 28 % de los proyectos profesionales se pagaron con financiación.

Si opta por contratar a un contratista para su proyecto, es posible que intente venderle financiamiento. Algunos profesionales de la remodelación se asocian con prestamistas para ofrecer préstamos personales con tan solo 0% de interés. Piense en esto como cuando un concesionario de automóviles organiza el financiamiento de su automóvil, generalmente se asocia con un banco y vende el préstamo en su nombre.

A los contratistas les gustan estos porque la gente tiende a gastar más cuando financia. Según Harvard, los propietarios que pagan con ahorros o tarjetas de crédito gastan en promedio $3,300. Las personas que pagan con financiación acordada por un contratista gastan casi el doble: $6500 en promedio. (Los propietarios que aprovechan su capital gastan aún más: $7500 si la fuente es un refinanciamiento con retiro de efectivo y $9300 con un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria).

Como cualquier préstamo personal, este financiamiento no está garantizado. Eso significa que no está usando su casa como garantía, pero también puede significar una tasa de interés mucho más alta. Los tiempos de pago de los préstamos personales también son generalmente mucho más cortos que los de las hipotecas, generalmente de uno a cinco años. Pero este tipo de financiamiento es conveniente y no requiere que renuncies a capital. Los préstamos personales (acordados por un contratista o de otro tipo) también pueden ser la única opción para los propietarios de viviendas más nuevos que aún no tienen mucho capital pero que aún desean emprender un proyecto de renovación de la vivienda.

Hipotecas para renovación de viviendas y préstamos FHA 203(k): lo que debe saber

Préstamos como el préstamo de rehabilitación 203(k) de la Administración Federal de Vivienda o la Hipoteca de Renovación HomeStyle de Fannie Mae están diseñados para comprar una casa que necesita un trabajo significativo: "reparaciones superiores". Ambos proporcionan fondos para las compras, así como una reserva para renovaciones, que se deposita en una cuenta de depósito en garantía.

Los préstamos FHA 203(k) requieren solo un pago inicial del 3.5 %. Puede pedir prestado hasta el límite de préstamo de la FHA en su área ($331,760 en la mayoría de los lugares) y puede incluir ciertas reparaciones que puede hacer usted mismo. Los préstamos de estilo hogareño requieren al menos un 5% de pago inicial. Puede pedir prestado hasta el límite de préstamo de Fannie Mae ($510,400 para la mayor parte del país) y financiar los costos de renovación hasta el 50% del valor de tasación completo de su casa. No se permite el bricolaje.

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